Avant de signer un bail commercial, une ligne du contrat mérite une attention particulière : la clause d’indexation sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). C’est elle qui déterminera comment votre loyer évoluera sur toute la durée du bail, indépendamment de ce que vous avez négocié au départ.
Au 2e trimestre 2026, l’ILC publié par l’INSEE s’établit à 137,16, en hausse de 0,26 % sur un an – un niveau modéré, mais la valeur en elle-même est moins importante que la mécanique contractuelle à laquelle elle s’applique.
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ILC 2e trimestre 2026 : ce que dit réellement la publication INSEE
L’INSEE publie l’ILC chaque trimestre. Pour le 2e trimestre 2026, l’indice atteint 137,16, calculé sur une base 100 fixée au 1er trimestre 2008. Sur un an, la progression est de 0,26 %, après un recul de 0,45 % au trimestre précédent.
L’indice repose sur deux composantes : les prix à la consommation comptent pour 75 %, l’indice du coût de la construction pour 25 %. Cette pondération explique pourquoi l’ILC réagit moins violemment que l’ancien indice du coût de la construction (ICC), qui pouvait connaître des variations bien plus brutales.
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Pour un bailleur ou un locataire dont le bail fait référence au 2e trimestre, c’est cette valeur de 137,16 qui s’applique désormais à la prochaine révision annuelle. Mais avant d’en arriver là, encore faut-il que la clause dans le contrat soit rédigée correctement.
Indexation automatique et révision triennale : deux mécanismes à ne pas confondre
C’est l’une des sources de confusion les plus fréquentes dans la lecture d’un bail commercial. La clause d’échelle mobile et la révision triennale sont deux mécanismes distincts, et le bail doit préciser lequel s’applique et dans quelles conditions.
La clause d’échelle mobile organise une révision automatique du loyer à chaque échéance prévue au contrat (souvent annuelle), selon la variation de l’indice de référence. La révision triennale, elle, relève d’un mécanisme légal encadré par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce. Elle n’est pas automatique : l’une ou l’autre des parties doit en faire la demande.
Un bail peut prévoir les deux, mais leurs effets ne se cumulent pas de la même façon. Avant de signer, il faut vérifier quelle clause s’applique à quelle période, et quel loyer de référence sert de base au calcul.
Calcul de révision ILC : la formule et un exemple concret
La formule appliquée est simple :
Nouveau loyer = loyer en cours × (ILC du trimestre de référence nouveau / ILC du trimestre de référence ancien)
Avec un taux annuel de +0,26 %, l’impact sur le loyer reste limité cette année.
Ce qui compte davantage, c’est le trimestre de base inscrit dans le contrat. Si le bail retient un trimestre différent du 2e, c’est la valeur correspondante à ce trimestre qui s’applique – et l’évolution peut être sensiblement différente selon la période choisie.
Clause d’indexation dans le bail commercial : les points à vérifier avant signature
La valeur de l’ILC importe moins que la rédaction de la clause qui y fait référence. Plusieurs points concrets méritent d’être vérifiés systématiquement.
- La symétrie de la clause : une clause qui ne joue qu’à la hausse – c’est-à-dire qui permet une augmentation du loyer quand l’indice monte, mais écarte une baisse quand l’indice recule – est susceptible d’être réputée non écrite. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 22 mai 2025 (3e chambre civile, n° 23-23.336). Si la clause est rédigée dans ce sens, elle peut être contestée.
- Le trimestre de référence et la date d’indexation : le bail doit préciser quel trimestre sert de base à la première révision et quels indices sont comparés. Une rédaction imprécise ouvre la porte à des désaccords lors de chaque révision.
- La périodicité de révision : annuelle ou triennale, le contrat doit l’indiquer clairement. Une périodicité non précisée peut créer un flou sur la date d’exigibilité de la première révision.
- L’indice retenu : l’ILC s’applique aux locaux à usage commercial ou artisanal. Pour d’autres types d’activités (professions libérales, associations), c’est l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui peut s’appliquer. Vérifiez que l’indice mentionné dans le bail correspond bien à votre activité.
ILC ou ILAT : quel indice pour votre bail commercial ?
L’ILC concerne les activités commerciales et artisanales au sens strict. L’ILAT couvre un périmètre plus large : activités de bureau, professions libérales, associations, entrepôts. Les deux indices suivent des compositions différentes et peuvent évoluer de manière distincte d’une année sur l’autre.
Si votre bail mentionne l’ILC alors que votre activité relève de l’ILAT, ou inversement, cela peut poser un problème de validité de la clause d’indexation. Ce point est à vérifier avant signature, pas après.
La loi Pinel de 2014 a rendu obligatoire l’utilisation de l’ILC ou de l’ILAT selon l’activité, en supprimant la possibilité d’indexer sur l’ICC pour les baux commerciaux. Un bail ancien qui ferait encore référence à l’ICC mérite une mise à jour formelle.
Révision du loyer commercial et rapport de force avec le bailleur
La valeur modérée de l’ILC au 2e trimestre 2026 (+0,26 % sur un an) reflète un environnement où la pression inflationniste s’est nettement assagie par rapport aux pics observés en 2022 et 2023. Pour un preneur qui négocie aujourd’hui, c’est un contexte moins défavorable qu’il y a deux ans.
Cela dit, l’indexation n’est pas le seul levier à négocier dans un bail commercial. La franchise de loyer en début de bail, la répartition des charges, les travaux mis à la charge du locataire ou du bailleur, et la durée de l’engagement ont souvent un impact financier bien supérieur à quelques dixièmes de point d’ILC sur la première année.
Avant de signer, il peut être utile de faire préciser dans le bail le trimestre de base retenu, la date de première révision et les modalités de notification. Ces éléments, absents ou imprécis dans le projet de bail, sont exactement ce qui génère des litiges lors du renouvellement.
