Entre le congé pour vente, le congé pour reprise et le congé pour motif légitime, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose des mentions, des délais et des formalités dont l’omission suffit à rendre la lettre nulle. Comparer ces trois régimes permet de mesurer où se nichent les erreurs les plus fréquentes, côté bailleur comme côté locataire.
Délais et formalités selon le motif de congé : tableau comparatif
Le cadre légal varie sensiblement d’un motif à l’autre. Le tableau ci-dessous synthétise les paramètres que la lettre de congé doit respecter pour être conforme à l’article 15.
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| Critère | Congé pour reprise | Congé pour vente | Congé pour motif légitime et sérieux |
|---|---|---|---|
| Préavis (location vide) | 6 mois avant l’échéance du bail | 6 mois avant l’échéance du bail | 6 mois avant l’échéance du bail |
| Motif à indiquer dans la lettre | Identité et adresse du bénéficiaire, lien de parenté | Prix et conditions de la vente, offre prioritaire au locataire | Description précise du motif invoqué |
| Notice d’information jointe | Oui (obligatoire) | Oui (obligatoire) | Oui (obligatoire) |
| Droit de préemption du locataire | Non | Oui | Non |
| Mode d’envoi | LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre | LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre | LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre |
Ce qui ressort de ce tableau : le congé pour vente est le seul à déclencher un droit de préemption en faveur du locataire. Oublier de mentionner le prix et les conditions de vente dans la lettre rend le congé nul, quel que soit le respect du délai.
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Mentions obligatoires que les modèles de lettre oublient souvent
La plupart des modèles disponibles en ligne reprennent les informations de base (identité des parties, adresse du logement, date d’effet). Plusieurs points passent systématiquement à la trappe.
Notice d’information et sanction en cas d’absence
L’article 15 impose de joindre au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire. Cette notice reproduit des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Sans elle, le congé est inopposable au locataire, ce qui revient à un maintien automatique dans les lieux.
Motif de préavis réduit : une mention qui conditionne sa validité
Côté locataire, le préavis peut passer de 3 mois à 1 mois dans plusieurs situations (zone tendue, mutation professionnelle, état de santé, bénéficiaire du RSA). Un point de contentieux souvent ignoré : si le locataire ne mentionne pas le motif de réduction dans sa lettre de congé, le bailleur peut exiger le paiement des trois mois de préavis. Le motif doit figurer dans le courrier et être accompagné du justificatif correspondant.
Depuis le décret du 22 décembre 2025, la liste des communes classées en zone tendue a été actualisée. Pour les baux signés ou renouvelés après cette date, il est recommandé de préciser dans la lettre que le logement est situé en zone tendue au sens de ce décret, pris pour l’application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
Congé du bailleur et logement indécent : une cause de nullité récente
Une décision de la Cour de cassation du 4 juin 2026 a confirmé qu’un bailleur ne peut pas valablement donner congé à son locataire lorsque le logement est qualifié d’indécent. Cette jurisprudence renforce la protection du locataire : un congé délivré pour un logement indécent est frappé de nullité, même si toutes les autres formalités de l’article 15 ont été respectées.
La conséquence pratique est directe. Avant d’envoyer une lettre de congé pour reprise ou pour vente, le propriétaire a intérêt à vérifier que le logement satisfait aux critères de décence (surface, installations, absence de risque pour la santé). Un locataire qui conteste le congé sur ce terrain dispose désormais d’un argument solide devant le juge.
Locataires protégés : les conditions supplémentaires à intégrer dans la lettre
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un régime spécifique pour les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé réglementairement. Le bailleur ne peut leur donner congé que s’il propose un relogement correspondant à leurs besoins dans un périmètre géographique proche.
Cette obligation de relogement doit apparaître dans la lettre de congé elle-même. Un congé qui omet la proposition de relogement est nul. Les éléments à inclure sont :
- L’adresse précise du logement de remplacement proposé, sa superficie et son loyer
- La mention explicite que le locataire remplit les conditions d’âge et de ressources prévues par l’article 15-III
- Le rappel du droit du locataire à refuser l’offre et à se maintenir dans les lieux si aucune proposition conforme n’est faite
Le même mécanisme protège le locataire en situation de handicap, tel que reconnu par la jurisprudence récente sur l’appréciation du statut de locataire handicapé protégé.
Modèle de lettre de congé pour reprise : structure conforme à l’article 15
Un modèle fiable suit un ordre précis. Voici les blocs que la lettre doit contenir, dans l’ordre :
- Identité complète du bailleur (nom, prénom, adresse) et du locataire
- Adresse du logement concerné et références du contrat de bail
- Motif du congé (reprise, vente ou motif légitime) avec les précisions exigées par l’article 15 selon le cas
- Date d’effet du congé, calculée en respectant le préavis de 6 mois avant l’échéance du bail
- Mention de la notice d’information jointe en annexe
- Pour les locataires protégés : proposition de relogement conforme
L’envoi se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la date de réception, pas de la date d’envoi.
Le point déterminant reste la cohérence entre le motif annoncé et les mentions associées. Un congé pour vente sans prix, un congé pour reprise sans identité du bénéficiaire, un congé adressé à un locataire protégé sans offre de relogement : chacun de ces oublis suffit à faire annuler la procédure par le juge. Vérifier chaque mention avant l’envoi évite des mois de contentieux et un bail qui se prolonge d’office.
