Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, pris en application de la loi Alur, fixe la liste des éléments de mobilier qu’un logement doit contenir pour être qualifié de meublé. Cette liste ne se limite pas au bail classique : elle s’applique aussi au bail mobilité, à la colocation meublée et au bail étudiant en meublé.
Décret du 31 juillet 2015 : les onze catégories de mobilier obligatoire
Le texte ne détaille pas des meubles précis marque par marque, mais identifie onze catégories fonctionnelles. Un logement meublé doit permettre au locataire de dormir, manger, cuisiner, ranger ses affaires et entretenir les lieux dès la remise des clés, sans achat supplémentaire.
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- Literie complète avec couette ou couverture, table et sièges en nombre suffisant, rangements (étagères ou penderie), luminaires avec ampoules fonctionnelles dans chaque pièce.
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation (un freezer suffit), vaisselle et ustensiles de cuisine pour préparer et prendre un repas.
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets, stores ou rideaux opaques) et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le mot « adapté » a son importance. Un aspirateur standard ne convient pas forcément à un logement entièrement carrelé sans moquette, et inversement. Le choix du matériel d’entretien doit correspondre aux revêtements de sol réellement présents dans le logement.
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Requalification du bail en location nue : le risque concret d’un mobilier incomplet
L’absence d’un seul élément parmi les onze catégories peut entraîner la requalification du bail meublé en bail de location nue. Les conséquences sont lourdes pour le propriétaire. La durée minimale du bail passe alors de un an (ou neuf mois pour un bail étudiant) à trois ans. Le régime fiscal bascule : le bailleur perd le bénéfice du statut LMNP et des amortissements associés.
Le locataire peut saisir le juge pour obtenir cette requalification. Il n’a pas besoin de prouver un préjudice particulier. Il suffit de démontrer qu’au moment de l’entrée dans les lieux, le logement ne contenait pas l’intégralité du mobilier réglementaire.
Bail mobilité et colocation meublée : même obligation
La liste du décret s’applique intégralement au bail mobilité, qui reste juridiquement une location meublée. Pour une colocation meublée, chaque chambre doit disposer de sa propre literie complète et de son dispositif d’occultation. Les équipements de cuisine et le matériel d’entretien peuvent être mutualisés dans les espaces communs, mais ils doivent exister.
Un propriétaire qui propose un bail mobilité en pensant qu’un équipement minimal suffit prend le même risque de requalification.
Inventaire du mobilier : comment le rédiger pour se protéger
L’inventaire du mobilier est un document distinct de l’état des lieux. Il doit être annexé au contrat de bail et signé par les deux parties. Son rôle est double : prouver que le logement respecte la liste réglementaire à l’entrée, et servir de référence au départ pour le dépôt de garantie.
Pour chaque élément, indiquez sa nature, sa quantité et son état. Un « lit » ne suffit pas : précisez « lit deux places avec sommier, matelas, couette et deux oreillers ». Cette précision protège le bailleur en cas de litige autant que le locataire.
Lier inventaire et état des lieux d’entrée
L’inventaire détaillé complète l’état des lieux sans le remplacer. L’état des lieux décrit l’état général du logement (murs, sols, plomberie). L’inventaire décrit le mobilier pièce par pièce. Les deux documents doivent être réalisés en même temps, à l’entrée du locataire, et joints au bail.
Lors du départ, la comparaison entre les deux versions (entrée et sortie) permet de déterminer si des équipements manquent ou sont dégradés, et de justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Mobilier neuf ou d’occasion : ce que la loi autorise réellement
Le décret ne mentionne aucune exigence de neuf. Un équipement d’occasion est conforme dès lors qu’il fonctionne et remplit sa fonction. Un réfrigérateur de seconde main avec compartiment congélation opérationnel satisfait l’obligation au même titre qu’un modèle neuf.
La seule limite est l’état d’usage. Un matelas affaissé ou un four dont la porte ne ferme plus ne remplissent pas leur fonction. Le critère retenu par les tribunaux est la capacité du locataire à utiliser normalement l’équipement dès son arrivée.
Les équipements facultatifs qui évitent les litiges
Rien n’interdit d’aller au-delà de la liste obligatoire. Ajouter un lave-linge, un sèche-cheveux ou une télévision n’est pas requis, mais ces éléments, s’ils sont présents, doivent figurer dans l’inventaire. Un équipement facultatif inscrit à l’inventaire engage le bailleur au maintien en état de fonctionnement pendant toute la durée du bail.
Pour cette raison, ne listez que ce que vous êtes prêt à remplacer en cas de panne. Un équipement supplémentaire non inscrit à l’inventaire n’engage personne, mais il peut aussi disparaître sans recours possible.
Points de vérification avant la mise en location meublée
Avant de signer le bail, une vérification méthodique du logement s’impose. Chaque pièce doit être inspectée à la lumière des onze catégories du décret.
- Vérifiez que chaque chambre dispose d’une literie complète (matelas, couette ou couverture, oreiller) et d’un dispositif d’occultation fonctionnel sur chaque fenêtre.
- Testez le fonctionnement réel des appareils : allumage des plaques de cuisson, température du réfrigérateur, fermeture du four ou du micro-ondes, état des ampoules dans chaque luminaire.
- Contrôlez que le matériel d’entretien correspond au type de sol (balai, serpillière, aspirateur selon les cas) et que les rangements offrent un volume de stockage suffisant pour le nombre d’occupants prévu.
Photographier chaque élément le jour de l’inventaire constitue une précaution simple mais efficace en cas de contestation ultérieure. Ces photos, datées, peuvent être annexées à l’inventaire.
La conformité d’un logement meublé repose sur un texte court (le décret de 2015) mais aux implications larges. Un mobilier complet, un inventaire précis et un état des lieux rigoureux restent les trois piliers qui sécurisent le bail, quel que soit le type de contrat signé.
